Elegir una buena hipoteca hoy en día es una de las decisiones mas importantes de nuestra vida, ya que pasaremos ligados a nuestra hipoteca gran parte de ella.

Es por ello importante conocer los distintos conceptos que la componen, para así poder saber cómo elegir la mejor hipoteca para cada uno.

Lo primero que debemos saber es diferenciar 2 términos diferentes en los cuales mucha gente se lía o piensan que es lo mismo y no lo son, como es la diferencia entre préstamo hipotecario y crédito hipotecario.

La diferencia es que en un crédito hipotecario, no tienes la posibilidad de poder mover la hipoteca a otro banco pagando un porcentaje, como sucede con el préstamo hipotecario. Para mover un crédito hipotecario a otro banco, tendrás que cancelar el crédito y abrirlo de nuevo en la otra entidad bancaria, con los gastos que ello supone. Con lo cual siempre lo mas recomendable es pedir un préstamo hipotecario y no un crédito hipotecario.

Una vez aclarado estos 2 términos, pasamos a ver los distintos componentes de una hipoteca a tener en cuenta, a la hora de saber cómo elegir la mejor hipoteca.

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Elegir el mejor banco

Para saber como elegir el mejor banco para nuestra hipoteca, es necesario buscar la entidad que ofrezca mejor diferencial y plazo.

El diferencial, es la cantidad que el banco le añade al euribor para ganar dinero. En teoría el banco solo cobrara el euribor, ni ganaria ni perderia nada en la operación.

Sabiendo esto, podriamos poner como ejemplo que si un banco para una hipoteca de 40 millones a 30 años, cobra un diferencial de 0.5% y 4% de euribor, lo que devolverás al final de la operación serán 73 millones. Y para una hipoteca de similares condiciones con un diferencial de 1%, devolverías 77 millones.

Por lo tanto lo mas recomendable, es elegir un banco que ofrezca un diferencial y un plazo bajo. Pero mucho ojo, porque si el plazo es demasiado bajo, la cuota mensual será muy alta.

El seguro y las comisiones

Otros gastos a tener en cuenta que tendremos al realizar una hipoteca, son las comisiones y el seguro.

Las comisiones, las hay de apertura, cierre, cancelación, amortización, etc. En el tema de las comisiones, lo mas importante es buscar un banco que tenga una comisión para amortización de capital de 0. La amortización de capital, no es otra cosa que dar dinero al banco (fuera de las cuotas mensuales) para restárselo a lo que le debes.

Imagina que te toca un pequeño pellizco de dinero en la lotería de 3000 euros y decides entregarlo en tu banco para restarselo al dinero que le debes de la hipoteca, eso seria amortización de capital. Con lo cual si el banco cobrara comisiones por amortización de capital, no restarías 3000 euros, porque te descontaría la comisión que tenga impuesta.

Otro punto importante a tener en cuenta con las comisiones, es la comisión de subrogación o cierre. Intenta que sea mas baja del 0.5%, ya que si decides cambiar de banco o cancelar la hipoteca, pagarás ese porcentaje aplicado a la cantidad de dinero que debas en el momento de hacerlo. Por ley ese porcentaje no puede ser superior al 0.5%. Pero si encuentras un banco que cobre menos porcentaje de comisión que ese, mucho mejor.

Al coste que supone una operación hipotecaria, debes sumarle el del seguro. El banco en el momento de la contratación de la hipoteca, tratará de venderte un seguro para todo, pero recuerda que por ley solo es obligatorio contratar el seguro de continente, que es el que cubriría la reconstrucción de la vivienda en caso de que se quemara o se cae por ejemplo.

Para evitar que te cuelen de todo en el seguro, tienes la opción de pedirle al banco una oferta vinculante del seguro. Esto no es mas que un documento vinculado que no podrán cambiar después de dártelo y así podrás estudiar las condiciones del seguro y renegociarlas antes de estar firmando en la notaría. El banco tratará por todos los medios de no facilitarse este documento, pero recuerda que están obligados por ley y debes hacérselo saber.

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Cuando se debe amortizar capital de la hipoteca

Siempre que puedas debes amortizar capital, cada vez que pagas una cuota tu préstamo se recalcula, por eso siempre que que tengas dinero debes amortizarlo para restarlo al capital que se debe.

Si vas amortizando medio millón  cada año por ejemplo en un préstamo de 40 millones a 30 años, al final del préstamo habrás devuelto 67 millones y habrás tardado 29 años en devolverlo de los 30 que fueron acordados inicialmente.

Las hipotecas desgravan en hacienda

Hacienda te devuelve un porcentaje del importe total que has pagado en un año por tu hipoteca. El computo lo realiza tomando en cuenta como máximo 9015 euros de lo que hayas pagado en el año.

Esto no quiere decir que si has llegado a ese máximo pagado, debas dejar de amortizar, porque todo lo amortizado de mas supondrá un ahorro de euribor mas diferencial.

Cuando se debe dejar de amortizar la hipoteca

Siempre es interesante llegar a pagar los 9015 euros que hacienda contemplan como máximo ya que te devolverán un 15% de esa cantidad y estarás reduciendo intereses del préstamo. Así que podríamos decir, que solo es conveniente dejar de amortizar el último año del préstamo hipotecario, ya que ese año te supondrá perder un 4% de los intereses que se paguen.

¿Es conveniente subrogar la hipoteca?

Cada préstamo hipotecario es un mundo diferente y habrá que estudiar muy bien cada caso, para saber si conviene mover la hipoteca de banco con los gastos que supone hacerlo. Pero podríamos decir que en muchos casos si es una buena decisión subrogar la hipoteca a otro banco con un diferencial mas bajo, y sobre todo cuando quedan muchos intereses por pagar.

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Como conclusión comentaré que siempre que se tenga una hipoteca, lo mas recomendable para no tener una desagradable sorpresa, es tener un remanente de dinero que cubra 3 mensualidades, para cualquier imprevisto que se pueda presentar.

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